Kaufnebenkosten nach Bundesland 2025 (Tabelle)

Der Kaufpreis der Immobilie ist nur die halbe Wahrheit. In Deutschland müssen Sie mit Kaufnebenkosten zwischen 5% und 15% rechnen. Diese Kosten werden von der Bank in der Regel nicht finanziert – Sie müssen dieses Geld als Eigenkapital mitbringen.

Der größte Kostenblock ist die Grunderwerbsteuer, und diese ist Ländersache. Während Bayern bei günstigen 3,5% bleibt, langen NRW oder Thüringen mit 6,5% kräftig zu.

Wichtige Erkenntnisse (Key Takeaways)

• Eigenkapital-Muss: Die Nebenkosten sollten immer aus eigener Tasche bezahlt werden (sonst drohen Zinsaufschläge).
• Maklerprovision: Seit 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision meist hälftig (je 3,57% inkl. MwSt).
• Notar & Grundbuch: Kalkulieren Sie pauschal mit 2,0% (1,5% Notar + 0,5% Grundbuch).
• Bayern & Sachsen: Die günstigsten Bundesländer bei der Steuer.

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1. Grunderwerbsteuer-Tabelle 2025

| Bundesland | Steuersatz | | :--- | :--- | | Bayern | 3,5% | | Sachsen | 3,5% | | Hamburg | 5,5% | | Baden-Württemberg | 3,5%* (Diskussion um Erhöhung) | | Bremen | 5,5% | | Hessen | 5,0% | | Niedersachsen | 6,0% | | Rheinland-Pfalz | 6,0% | | Saarland | 5,0% | | Berlin | 6,0% | | Brandenburg | 6,5% | | Mecklenburg-Vorpommern | 6,0% | | Nordrhein-Westfalen (NRW) | 6,5% | | Schleswig-Holstein | 6,5% | | Thüringen | 6,5% | | Sachsen-Anhalt | 5,0% |

Hinweis: Einige Länder diskutieren Förderungen für den Ersterwerb (z.B. NRW "Zuschuss"). Prüfen Sie aktuelle Programme.

💡 Kalkulieren Sie Ihr Bundesland: Nutzen Sie unseren Kaufnebenkosten-Rechner für eine exakte Summe.

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2. Maklerprovision: Wer zahlt was?

Seit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten (Dez. 2020) gilt für Einfamilienhäuser und Wohnungen (wenn Käufer Verbraucher ist): Der Käufer darf maximal 50% der Gesamtprovision zahlen.

Üblich sind 7,14% Gesamtprovision (inkl. 19% MwSt).

• Verkäufer zahlt: 3,57%
• Käufer zahlt: 3,57%

Ausnahme: Bei Mehrfamilienhäusern oder unbebauten Grundstücken ist die Provision weiterhin frei verhandelbar und kann komplett auf den Käufer abgewälzt werden.

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3. Notar- und Grundbuchkosten

Diese sind bundesweit einheitlich durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Sie hängen vom Kaufpreis ab, nicht vom Aufwand.

• Beurkundung Kaufvertrag: ~1,0%
• Grundschuldbestellung: ~0,5%
• Grundbucheintrag: ~0,5%

Faustformel: Rechnen Sie mit 2,0% des Kaufpreises.

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4. Rechenbeispiel: Haus für 500.000 € in NRW

1. Kaufpreis: 500.000 €
2. Grunderwerbsteuer (6,5%): 32.500 €
3. Notar & Grundbuch (~2,0%): 10.000 €
4. Makler (3,57%): 17.850 €

Summe Nebenkosten: 60.350 € (12,07%).

Sie müssen also 60.350 € auf dem Konto haben, bevor Sie auch nur einen Euro für die Anzahlung (den eigentlichen Wert des Hauses) geleistet haben.

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5. Spartipps

1. Bewegliches Inventar herausrechnen: Küche, Sauna, Markise oder Möbel können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an (da keine Immobilie). Die Bank finanziert das aber auch nicht.
2. Ohne Makler kaufen: Suchen Sie gezielt nach "von Privat". Sie sparen sofort 3,57% (bei 500k sind das fast 18.000 €!).
3. Grundstück zuerst kaufen: Wenn Sie bauen, kaufen Sie erst das Grundstück und schließen Sie den Bauvertrag getrennt (und später) ab. So zahlen Sie die Steuer nur auf den Grundstückspreis, nicht auf das Haus. (Vorsicht vor "verbundenen Geschäften").

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