Sondertilgung: Wann ist sie sinnvoll? (Der 5% Standard)

Fast jeder deutsche Immobilienkreditvertrag enthält heute die Option zur Sondertilgung. Üblich sind 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr, die Sie zusätzlich zur normalen Rate kostenlos zurückzahlen dürfen.

Viele Kreditnehmer lassen diese Option verfallen. Andere nutzen jeden Cent, um sie zu füllen. Wer hat recht? Die Antwort ist ein mathematischer Vergleich zwischen Ihrem Kreditzins und Ihrer alternativen Rendite.

Wichtige Erkenntnisse (Key Takeaways)

• Risikofreie Rendite: Sondertilgung bringt eine garantierte Rendite in Höhe Ihres Kreditzinses (nach Steuern!).
• Zinseszins-Effekt: Eine frühe Sondertilgung spart über die Laufzeit exponentiell mehr Zinsen als eine späte.
• ETF-Vergleich: Lohnt sich nur, wenn die ETF-Rendite (nach Steuern) deutlich über dem Kreditzins liegt.
• Sicherheit: Sondertilgung senkt die Restschuld und verbessert Ihre Bonität für die Anschlussfinanzierung.

---

1. Wie Sondertilgung funktioniert

Angenommen, Sie haben ein Darlehen von 300.000 € zu 4,0% Zinsen. Sie dürfen pro Jahr 5% sondertilgen = 15.000 €.

Wenn Sie am Ende des Jahres 15.000 € einzahlen:

1. Ihre Schuld sinkt sofort um 15.000 €.
2. Sie sparen im nächsten Jahr 4% Zinsen auf diese 15.000 € = 600 €.
3. Diese 600 € werden nicht mehr als Zins abgebucht, sondern fließen automatisch in die Tilgung (bei gleichbleibender Rate).
4. Der Effekt beschleunigt sich ("Tilgungsturbo").

Der Hebel-Effekt

Eine einmalige Sondertilgung von 10.000 € im ersten Jahr kann die Laufzeit Ihres Kredits um über ein Jahr verkürzen und Ihnen 15.000 € an Zinsen sparen.

💡 Simulieren Sie es: Nutzen Sie unseren Tilgungsrechner und fügen Sie eine "Jährliche Extrazahlung" hinzu.

---

2. Sondertilgung vs. Investieren (ETF)

Das ist die große Debatte.

• Kreditzins: 4,0% (garantiert, steuerfrei).
• ETF (MSCI World): 7,0% (historischer Durchschnitt, schwankend, steuerpflichtig).

Auf den ersten Blick gewinnt der ETF. Aber Vorsicht:

1. Steuern: Auf ETF-Gewinne zahlen Sie 26,375% Kapitalertragsteuer (plus Soli). Aus 7% werden schnell 5,1%.
2. Risiko: Wenn der Markt in 10 Jahren (wenn Sie umschulden müssen) gerade gecrasht ist, fehlt Ihnen das Geld.
3. Garantie: Die 4% Ersparnis bei der Sondertilgung sind 100% sicher.

Faustregel:

• Kreditzins < 2% -> Investieren.
• Kreditzins > 4% -> Sondertilgen.
• Dazwischen -> Geschmackssache (Mischung empfohlen).

---

3. Der psychologische Faktor

Schuldenfreiheit ist ein Gefühl, das man nicht in Excel berechnen kann. Für viele Deutsche ist das Gefühl, "die Bank im Nacken" zu haben, stressig. Eine Sondertilgung reduziert diesen Stress direkt. Zu wissen, dass das Haus früher abbezahlt ist, gibt Sicherheit gegen Arbeitslosigkeit oder Krankheit.

---

4. Wann Sie NICHT sondertilgen sollten

1. Kein Notgroschen: Nutzen Sie niemals Ihre eiserne Reserve (3-6 Monatsgehälter) für die Sondertilgung. Das Geld ist im Haus "gebunden" und Sie kommen im Notfall nicht schnell ran.
2. Zinsbindung läuft ab: Wenn Ihre Zinsbindung in 1-2 Jahren endet und die Zinsen gestiegen sind, sollten Sie Geld lieber auf einem Tagesgeldkonto parken, um zum Stichtag eine große Summe zu tilgen.
3. Negative Zinsdifferenz: Wenn Sie noch einen alten Vertrag mit 1% Zins haben und es Tagesgeld für 3,5% gibt. Legen Sie das Geld aufs Tagesgeldkonto, kassieren Sie die Zinsen, und tilgen Sie erst am Ende der Laufzeit.

---

5. Fazit

Die 5%-Option kostet meist keinen Aufpreis. Nehmen Sie sie immer in den Vertrag auf, auch wenn Sie nicht sicher sind, ob Sie sie nutzen können. Wenn Sie Geld übrig haben: Eine Sondertilgung ist die sicherste Investition, die Sie tätigen können.

👉 Berechnen Sie Ihren Zeitgewinn durch Sondertilgung