Sollzinsbindung: 10, 15 oder 20 Jahre? Eine Entscheidungshilfe

In Deutschland ist die Sollzinsbindung (Zinsfestschreibung) die wichtigste Entscheidung bei der Baufinanzierung. Anders als in anderen Ländern, wo variable Zinsen dominieren, liebt der deutsche Kreditnehmer Sicherheit.

Aber Sicherheit kostet Geld. Banken verlangen einen Zinsaufschlag für längere Laufzeiten. Die Frage im Jahr 2025 lautet: Lohnt es sich, 0,3% oder 0,5% mehr zu zahlen, um 20 Jahre Ruhe zu haben?

Wichtige Erkenntnisse (Key Takeaways)

• 10 Jahre: Günstigster Zins, aber hohes Risiko der Anschlussfinanzierung. Ideal bei hoher Tilgung (>3%).
• 15 Jahre: Der "Sweet Spot" für viele Familien. Balance zwischen Sicherheit und Kosten.
• 20+ Jahre: Volle Planungssicherheit bis zur Rente. Empfohlen bei niedriger Tilgung (1-2%).
• Sonderkündigungsrecht: Nach 10 Jahren können Sie jeden Kredit gesetzlich kündigen (§ 489 BGB), auch wenn er 20 Jahre läuft.

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1. Der Preis der Sicherheit (Der Spread)

Banken preisen das Risiko steigender Zinsen ein. Aktuell (fiktives Beispiel 2025) sieht die Zinskurve etwa so aus:

• 10 Jahre: 3,50%
• 15 Jahre: 3,75% (+0,25%)
• 20 Jahre: 3,95% (+0,45%)

Bei einem Darlehen von 400.000 € macht der Unterschied von 0,45% (zwischen 10 und 20 Jahren) monatlich 150 € aus. Auf 10 Jahre gerechnet zahlen Sie 18.000 € mehr Zinsen, nur für die Option, den Zins auch in den Jahren 11-20 zu behalten.

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2. Wann lohnen sich kurze Laufzeiten (10 Jahre)?

Wählen Sie 10 Jahre, wenn:

1. Sie schnell tilgen: Wenn Sie eine Tilgung von 3% oder 4% wählen, ist die Restschuld nach 10 Jahren so gering, dass ein Zinsanstieg Sie nicht hart trifft.
2. Sie flexibel bleiben wollen: Vielleicht verkaufen Sie das Haus in 8 Jahren wieder?
3. Sie sinkende Zinsen erwarten: Wenn Sie glauben, dass die Zinsen in 10 Jahren niedriger sind als heute.

Das Risiko: Die Restschuld-Falle

Wenn Sie nur 1% tilgen und 10 Jahre wählen, haben Sie nach Ablauf noch ~88% der Schulden. Wenn der Zins dann von 3,5% auf 7% gesprungen ist, verdoppelt sich Ihre Rate. Das ist der häufigste Grund für Zwangsversteigerungen.

💡 Rechnen Sie nach: Nutzen Sie unseren Restschuldrechner, um zu sehen, wie viel Sie nach 10 Jahren noch schulden.

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3. Der "Joker" des deutschen Rechts: § 489 BGB

Dies ist der wichtigste Paragraph für Immobilienkäufer. Jeder Darlehensnehmer in Deutschland hat das Recht, seinen Kredit nach 10 Jahren (plus 6 Monate Kündigungsfrist) vollständig oder teilweise zurückzuzahlen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Das bedeutet: Eine 20-jährige Zinsbindung ist eigentlich eine Option:

• Steigen die Zinsen? Sie behalten Ihren günstigen 20-Jahres-Vertrag.
• Fallen die Zinsen? Sie kündigen nach 10 Jahren und schichten billiger um.

Fazit: Eine lange Bindung schützt Sie vor steigenden Zinsen, nimmt Ihnen aber nicht die Chance, von fallenden Zinsen zu profitieren (ab Jahr 10).

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4. Strategie: Volltilger-Darlehen

Eine Alternative zur klassischen Zinsbindung ist das Volltilger-Darlehen. Hier wird die Zinsbindung exakt so berechnet, dass Sie am Ende schuldenfrei sind.

• Die Rate wird fixiert.
• Der Zins wird fixiert.
• Kein Zinsänderungsrisiko.

Das ist oft die beste Wahl für konservative Rechner, die genau wissen wollen: "Am 1. Mai 2045 bin ich fertig."

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5. Fazit

Die Entscheidung hängt von Ihrem Schlafbedürfnis und Ihrer Tilgungskraft ab.

• Hohe Tilgung? Nehmen Sie 10 Jahre und sparen Sie Zinsen.
• Niedrige Tilgung? Nehmen Sie 15 oder 20 Jahre. Das Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung ist zu groß.

Denken Sie daran: Die günstigste Zinsbindung ist die, die Sie ruhig schlafen lässt.

👉 Vergleichen Sie Tilgungspläne hier